Facebook

Google Plus

Umowy deweloperskie - przykłady niedozwolonych postanowień umownych

Przedsiębiorcy trudniący się fachowo budową i sprzedażą mieszkań, jak wiele innych firm posługują się wzorcami umów. Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. – Dz. U. z 2016 r. poz. 555 z późn. zm.; tzw. ustawa deweloperska), która weszła w życie 29.04.2012 r. ustaliła zasady, jakie spełniać powinny tzw. umowy deweloperskie. Niestety, pomimo ustawowego uregulowania przedmiotowej materii, niektórym przedsiębiorcom zdarza się świadomie bądź nie, umieszczać w umowach postanowienia, które zostały uznane za niedozwolone albo naruszające zbiorowe interesy konsumentów. Poniżej przedstawiamy katalog przykładowych postanowień, które nie powinny znaleźć się w umowach deweloperskich:

 

1) postanowienia dotyczące zarządu nieruchomością wspólną

Niekiedy w umowach deweloperskich znaleźć można postanowienia, w których deweloper na czas nieokreślony przyznaje sobie prawo do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Należy podkreślić, iż taka praktyka ogranicza uprawnienia właścicieli przyznane im przez art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokalu (tekst jedn. – Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.), zgodnie z którym to do właścicieli należy decyzja o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Mogą to uczynić zarówno na etapie zawierania umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali, jak i w późniejszym czasie w umowie w formie aktu notarialnego. Oczywiście nie można uznać za niedozwolonego postanowienia, w którym deweloper przyznaje sobie prawo do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną do czasu podjęcia stosownej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową, bowiem taki zapis działa na korzyść właścicieli, których wspólnota dopiero się konstytuuje.


2) obowiązek ponoszenia opłat związanych z korzystaniem z lokalu oraz zarządem nieruchomością wspólną
Za niedozwolone uznać należy ogólne postanowienie umowne, w którym konsument wyraża zgodę na ponoszenie opłat związanych z korzystaniem z lokalu oraz zarządem nieruchomością wspólną bez konkretnego wskazania przez dewelopera składników tych kosztów oraz mechanizmu ich obliczania. Nie wystarczy bowiem wskazać, iż opłaty te będą ponoszone tytułem kosztów eksploatacyjnych czy za media. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem, deweloper powinien dość szczegółowo określić katalog opłat, które składają się na tzw. koszty eksploatacyjne i wskazać w jakich proporcjach ponoszone opłaty będą przeznaczane na każdy z owych składników.
Ponadto, jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uznano działania dewelopera mające na celu przerzucenie na konsumenta obowiązku uiszczenia opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej powstałych przed ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu. Ważne, aby w umowach deweloperskich wprost zostało wskazane, że obowiązek ponoszenia przez nabywcę ww. kosztów powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności lokalu, który nie zawsze jest tożsamy z momentem przeniesienia posiadania wyrażającego się poprzez udostępnienia nabywcy kluczy do lokalu.


3) postanowienia ograniczające prawo do odmowy odbioru lokalu

Jeszcze przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienia umowne, na podstawie których ograniczono możliwość odmówienia przez konsumenta odbioru lokalu wyłącznie do takich sytuacji, w których nie został wykonany zakres prac określonych w umowie. Niedozwolonym zapisem został uznany również taki, zgodnie z którym odmowa podpisania protokołu odbioru uznawana jest za nieprzystąpienie do odbioru.
Obecnie procedura odbioru lokalu uregulowana jest w art. 27 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym doprecyzowanie winno nastąpić już bezpośrednio między stronami w zawieranej umowie. Na podstawie przedmiotowego przepisu wskazuje się, iż nabywca ma prawo odmówić dokonania odbioru, jeżeli decyzja ta uzasadniona jest stwierdzonymi istotnymi wadami. Już na gruncie regulacji ustawowej, pojawiło się wiele zastrzeżeń do deweloperów ze strony Prezesa UOKiK, który zakwestionował postanowienia umowne, w których użyto nieprecyzyjnych sformułowań typu „drobne wady” czy też „wady nieistotne”, jednak jak wskazuje się w doktrynie, trudno w takim wypadku o większą precyzyjność.


4) postanowienia dotyczące warunków odstąpienia od umowy
Normą umów deweloperskich są postanowienia dotyczące warunków, jakie muszą zostać spełnione, aby każda ze stron mogła odstąpić od umowy. Najczęściej zasady te są kopią art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który to przepis kwestię tę reguluje. Problemy zdarzają się zazwyczaj w przypadku wskazywania uprawnienia dewelopera do odstąpienia od umowy, a dokładnie takiej sytuacji, w której co prawda nabywca nie dopełnił wyznaczonych umową obowiązków, jednak było to spowodowane działaniem siły wyższej. Ustawodawca celowo nie wprowadził do ustawy legalnej definicji „siły wyższej”, będąc świadom, iż tematowi temu wystarczająco wiele uwagi poświęciła doktryna i orzecznictwo. Na ich podstawie za siłę wyższą uznaje się zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie da się zapobiec. Niestety, niektórzy nadgorliwi deweloperzy postanawiają ustalić definicję siły wyższej we własnym zakresie i wpleść ją w umowę. Tego typu postępowanie zazwyczaj prowadzi do zawężenia granic tej doktrynalnej definicji, doprowadzając tym samym do niezgodnego z prawem ograniczenia interesów nabywcy.


5) zasady waloryzacji ceny
Bardzo często zdarza się, że powierzchnia wyodrębnionego lokalu odbiega od jego powierzchni projektowej z tego względu, iż na etapie projektowania budynku i zawierania umów deweloperskich, nie da się precyzyjnie określić ostatecznych wymiarów lokalu. Bardzo istotne jest jednak, aby deweloper uświadomił w tym zakresie nabywcę i co najważniejsze, ujął w umowie postanowienie przewidujące obowiązek wzajemnego rozliczenia stron w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu stwierdzona podczas odbioru lub inwentaryzacji powykonawczej w stosunku do powierzchni, o jakiej mowa w umowie zobowiązującej zawartej między stronami, nie przekroczy określonej wartości. Ustalona cena jest bowiem iloczynem metrażu i stawki za m2, zatem w przypadku gdy metraż okaże się być mniejszy o kilka procent, deweloper powinien zwrócić nabywcy część ceny.
Ponadto, w umowach nie można wyłączyć uprawnienia konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy rzeczywista powierzchnia lokalu odbiegać będzie od ustaleń umowy deweloperskiej. Prawa tego nie można również ograniczyć, przykładowo postanowieniem, zgodnie z którym prawo do odstąpienia przysługuje nabywcy dopiero w przypadku stwierdzenia istotnej różnicy (np. 10% powierzchni lokalu).


6) korzystanie z nieruchomości wspólnej w celach marketingowych
Ostatnim z ujętych w niniejszym zestawieniu nadużyć praktykowanych przez deweloperów jest kwestia przyznawania sobie w umowach deweloperskich prawa do korzystania z części nieruchomości wspólnej w celach marketingowych (swoich bądź na rzecz osób trzecich). Za szczególnie naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uznać należy sytuację, w której deweloper zastrzega sobie takie prawo na warunkach nieodpłatności albo bez jakiejkolwiek regulacji w przedmiocie rozliczeń ze wspólnotą mieszkaniową. Takie postępowanie uznać należy za ograniczające prawo wspólnoty mieszkaniowej do określania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej i z tego względu nie może mieć miejsca.


Powyższy wykaz stanowi katalog najczęstszych niedozwolonych, bądź naruszających zbiorowe interesy konsumentów postanowień umownych, jednak nie wyczerpuje on tematu, ponieważ co jakiś czas pojawiają się nowe praktyki godzące w interesy nabywców lokali. Truizmem jest oczywiście powtarzane zawsze stwierdzenie, że umowy każdorazowo należy czytać, jednak w tym miejscu warto dodać, że w przypadku umów specjalistycznych (a do takich bez wątpienia zaliczyć należy umowy deweloperskie) warto skorzystać z pomocy prawnika, który zbada projekt umowy właśnie pod względem istnienia w nim niedozwolonych postanowień umownych czy też takich, które co prawda za niedozwolone nie zostały oficjalnie uznane, ale ograniczają prawa konsumentów czy też godzą w ich interesy.

marzec 2017 r.